当前，我国不少地区经济“产业空心化，地产泡沫化”现象严重，产城融合成我国产业转型升级和新型城镇化双重新背景下发展新趋势。产业地产因其与园区产业、区域产业、城市服务产业的价值同步发展协同性，愈发受到重视。十三五规划的出台与城市化的推进给产业地产提供了巨大的推动力，产业地产已成为政府、企业、资本关注的焦点，包括传统房企、金融机构、实体企业、甚至互联网企业纷纷投身产业地产的开发与打造中。趋之若鹜的同时，也破门乏术，无数入局者不得其法，众多项目在完成后，却面临无法盈利的难题，市场上有大量失败案例，那些吃了败仗的开发方套牢的资金更是数以亿计十亿计，血和泪的切肤之痛不忍直视。一边是高歌猛进，一边是折戟沉沙，产业地产冰与火之歌的背后，成功的命门到底在哪?产业地产到底该如何创新，如何才能实现差异化突围?
Challenges Facing the Industrial Real Estate
拥有不错产业基础，却不懂如何申请拿地？
房地产开发经验丰富，产业导入能力成“拦路虎”？
产业定位、企业需求、生态结构逻辑混乱，产品设计无章可循？
开发时序及运作模式�：�，推进缓慢，项目陷入僵局？
项目建设容易，招商难，招谁来？去哪招？怎么招？
想招的招不来，想来的又不符合标准准，怎么办？
规划概念高大上，结果仍是同质竞争，如何才能真正差异化？
财务压力远超预期，如何破解资金回笼难题，实现高周转？
如何才能集团化、规�；⒄�，抢占更多发展资源？
……
We Help You to Solve Six Pain Points
Three Major Types of Industrial Real Estate
产业新城通常面积相对较大，是依托以一种或多种产业为主导的工业园或产业园而建立起来的相对独立的新城镇，其主要特征是能够脱离中心城市的配套环境而独立运转，在新的地理空间上实现“产城融合”
产业综合体面积相对较小，是指某特定区位上，打造集总部楼宇、研发中试楼、标准厂房、公寓、商业等配套齐全的产业发展载体,并建立一种相互依存、相互助益的上下游链接关系，相互之间存在技术、生产和分配等多方面联系的经济活动,这组经济活动能够共享外部规模经济,提高整体活动的经济效率。
近年来，中国小镇产业空心化现状受国家关注，产业小镇即是在国家特色小镇建设号召背景下形成的一种新型产业地产探索模式。其本质同样是产城融合发展理念下的产业集聚、升级和培育问题，有所不同的是产业小镇还须注重小镇的人文融合，规划要充分考虑生态、生产、生活。
Driving factors of Industrial Real Estate Development
旧城产业升级需要新布局
新兴产业发展需要新的产业配套
传统产业转型升级需要新的载体
传统产业园区需要新整合
新城建设需要产业地产新定位
地方经济“产业空心化，地产泡沫化”局面急需改善
Emerging Trends in Industrial real estate
Competitive landscape of Industrial Real Estate Market
| 类型 | 典型企业 | 优势 | 不足 |
|---|---|---|---|
| 房地产开发商转型探索新增长点 | 碧桂园、万科、绿地、保利 | 传统地产开发领域积累了大量经验，同时也拥有较好的融资能力 | 由于长期的住宅开发的惯性思维，产业地产商业模式并不非常清晰 |
| 传统产业地产商持续发力全国布局 | 华夏幸��、联东、天安、招商蛇口 | 拥有较为成熟的商业模式和多年深耕的品牌影响力 | 面临着重资产化、运营模式等等的问题 |
| 政府主导园区企业积极转型升级强化运营机制 | 张江高科、武汉银湖、南京高科、苏州高新 | 多年发展体系成熟，国家政策政策支持 | 异地可复制能力低 |
| 制造实体企业向产业地产延伸 | 海尔、中兴、三一重工、玉柴集团 | 拥有良好的产业链资源，比较贴近自身发展需求，也易于产业集聚 | 在开发、设计、建设等方面经验不足，产业协同发展方面有较大局限 |
| 金融类企业跨界产业地产 | 复星集团、天赋资本、弘毅投资、华融集团 | 拥有强大的资本后盾和资本运营能力 | 地产项目开发团队与经验欠缺 |
| 互联网巨头悄然布局 | 腾讯、京东、阿里菜鸟、百度 | 足够任性巨额资本，自身业态及影响力易于产业集聚 | 地产项目开发团队与经验欠缺 |
Typical business model of industrial real estate
泛产业地产开发内涵十分广泛，不同历史阶段，不同主导主体自身属性、资源及战略定位不同，开发模式及盈利模式也是各有区别。市面上，产业地产商也似乎每家都宣称自己有独到的商业模式，如产业综合体模式、产业新城模式、office park模式、商贸物流城模式、总部基地商业模式等，众多的产品线仅仅是产业地产开发的表象，其背后蕴藏的资本运作逻辑才是产业地产开发模式的精髓，在此总结出四大产业地产商业模式。
开发者获取土地后，以整体开发或订制式开发的形式建设产业物业产品，如产业综合体、总部综合体等，然后以租赁、转让或合资等方式进行项目经营和管理，最后获取开发利润的模式，本质上与传统的住宅开发模式并没有太大的差别，也因此成众多资本进入产业地产主要选择的商业模式。
盈利模式：物业出售物业出租增值服务
开发者与地方政府就某产业新城的开发达成协议，在规定年限内，负责地块内的基建及公共设施建设与运管，同时负责产业规划、空间规划、建筑设计、项目招商与物业管理等产业发展工作等；最后，以新城内所新产生收入的该级政府地方留成部分比例作为回报；合作期限结束后，将新城基础设施公共设施产权及经营权无条件已交给政府。
盈利模式：土地一级开发土地二级开发
产业投资商模式实行“基地+基金”双轮驱动，向社会资本募集园区开发基金，该基金不仅投向产业园区进行土地及产业物业开发，同时还投向具有市场前景的科技型创新企业，用投资的方式吸引大批创新企业入驻，产业投资在实现资本溢价的同时还是带动园区资产增值，典型代表：张江高科。
盈利模式：园区运作资本运作基金管理
基金投资商通过发行地产基金的形式募集资金，其可通过与老厂房拥有方，如制造企业合作，收购该物业后进行现代化改在并将改造好的物业回租给合作方，或者其通过拿地新建工业物业的形式吸引潜在客户入驻，当物业的入驻率达到一定水平，能够产生可观而稳定的现金流时，发行Reits对物业进行资本化运作，完成一轮的资本循环，进而从事下一轮投资。
盈利模式：基金管理物业资本化
Key factors of Industrial Real Estate Development
从公司决策层面，进入产业地产业务领域应首先解决开发模式问题。
拿地阶段必须进行研判，提升项目战略价值，更好地向地方政府寻求政策支持。
重点解决项目主体的角色定位与盈利渠道的问题，挣什么钱？挣谁的钱？如何挣钱？
产业是产业地产的核心，精准的产业定位，合理产业体系规划对于产业地产开发运营至关重要。
物业产品是产业地产的载体，也是回收投资、实现收益的标的。
要理清重点客户群体是谁、客户群体在哪里的问题。
将产品、公共平台等载体落实到空间层面，系统性解决土地利用、物业配比等开发建设问题。
运营的关键在于找准入驻企业的“痛点”投其所好，打造与之相符的服务环境。
Our Service: Acquire land, planning, attract investment, run a whole Industry Chain solution
产业地产
产业新城
产业小镇
产业园区
总部经济
立项拿地
前期调研
项目选址
土地价值评估
策划定位
拿地策略研究
拿地可行性研究
项目立项报告
项目策划方案
项目概念性规划
修建性详细规划
产品设计
产品市场定位
体量及配比
商业模式设计
产业体系构建
开发与建设
开发方案
开发模式设计
开发时序设计
项目建设规划
项目工程规划
财务测算
招商规划
招商UPS打造
招商方案策划
项目招商地图
招商活动策划
形象包装策划
招商人员培训
运作流程标准化
运营规划
运营体系规划
配套政策设计
组织架构设计
管理模式设计
服务体系设计
流程制度设计
增值体系构建
资本运作
投融资规划
产业基金设计
PPP模式设计
兼并与收购
上市顾问
Our Value: Five steps control each process to ensure the implementation of the project
靠概念忽悠拿地的时代已经过去了，现在企业拿地必须能向当地政府讲清项目的独特价值与对当地经济的带动作用，虽然人人都能想到这一点，但能不能掌控深入当地资源特点和产业发展需求，能不能把企业资源和地方需求协调规划，最终拿出真正有说服力的本土化项目打造方案又是另一回事。前瞻产业研究院长年接各地政府，积累了丰富的经验和实践的思路，通过合理的包装和策划，让地方政府对企业的实力和项目的价值可信度更加认可，从而大大增加拿地的成功率，同时降低拿地的成本。
产业地产的核心是“产业”，地产建设部分一开始就是为产业发展服务的，不能最终服务于产业发展的产业地产就不是真正的产业地产。所以产业地产在开发上一定在产品建筑和项空间布局的规划设计上提前考虑产业发展清楚做什么产业？都具有哪些产业链业态？需要具备什么功能？只有提前从需求满足来设计产品形态，类型配比，体量配比，才能合理开发出市场所需的产品。前瞻基于16年扎实透彻产研积累，找准科学的产业定位，以产业需求和未来客户需求倒推产品开发，设计切实满足市场需求的产品。
招商必须要解决的问题是招谁？去哪里招？如何招得来？三个环节环环相扣的，只有三位一体考虑才能保证招商能执行。前瞻在做项目规划时，就提前锁定目标群体，从群体属性出发谋划正确的招商渠道和有效的沟通方式，分析他们愿意入驻的原因，从产品设计这环便提前做好需求满足准备，同时挖掘项目优势贴合点，让招商水到渠成。
产业地产的核心竞争力是以产业运营能力为导向的，做公共服务平台也好，争取政策支持也好，亦或产业投资基金打造，最终的运营能力体现在资源和资源的整合能力上。由于产业地产很大程度上承载了地产对产业发展的迫切需求，如何在运营中围绕政府资源“借力发力”一直是产业地产开发重的关键环节，前瞻产业研究院长年对接政府关系，积累了丰富独道经验。
产业地产领域头部品牌效应明显，从30家地产利润可以产业地产领域正在向寡头集中，对于现在才入局的新入局者，如果还是稳扎稳打，小步慢跑，在产业地产领域的“顶点”很容易预见的。前瞻产业研究院多年实践中一直加强对可复制IP打造的研究，在发展单个项目吸引力，承载力、吸引力、竞争力的同时，提炼出可以移植的IP产品，成为快速锁定优质土地的杀手锏，助力企业大步快跑，规�；�、集团化开发，抢占更多发展空间和盈利空间。
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Our Advantages
前瞻不仅拥有实战经验丰富咨询团队与专家顾问，同时联合政府职能部门、行业专业人士、各类商协会组成专家委员会把关策划成果质量。
前瞻自建专家库，入驻专家1200多名。专家包括：产业规划专家、数据建模专家、市场调研专家、竞争情报专家、海外咨询专家、行业协会理事单位高层、科研院所专家、政策研究专家、互联网+咨询专家、创新技术专家、知名企业高管等，参与企业重大科技项目评审验收2400多项、为国家产业的的可持续健康发展提出了300多项有建设性的建议和意见，为政府、尤其是为企业遇到的前沿性课题提供全方位、多元化的深度研讨和技术咨询等专业服务。
300多名3+2的知识结构复合型人才是研究质量的品质保障!研究院大多数员工曾在国内多家知名产业研究所与证券研究机构有过丰富的从业经验。前瞻研究员与市场调查人员对各行业竞争情况有着深刻了解，并且在长期的项目执行中，积累了丰富的从业经验和独道的市场见解。
产业地产的核心是“产业”，不能服务于“产业”的产业地产是没有市场需求的，只有对产业有了充分的研究，才能对项目产业作出精准的定位，然后才能在项目的空间与产品规划上精准服务于产业发展 —— 前瞻产业研究院近16年来持续关注细分产业市场的成长和发展，及时掌握全球最新技术趋势，产业研究透彻扎实，积累丰富产业研究基础和数据积累，自建产业数据库做咨询的研究机构。前瞻产业研究院以严谨的产业研究态度、精准的产业和产品定位、超高的项目落地谋划能力，深受客户好评！
前瞻是一家拥有国家高新技术资质、自主研发产业大数据并获得“双软”认证及国家版权局、计算机软件著作权16大数据专利技术的产业咨询服务机构
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采用与国际同步SCP科学分析模型，及产业链研究地图指引。采用HADOOP技术，内存数据库技术，ETL数据抽取转化加载工具，及网络爬虫技术，专业数据建模。
传统规划注重前期设计概念上的高大上，而没有切实系统的关注建设完成后如何招商、招什么商、如何盈利等后续产业导入落地问题，等到项目建起来了，才匆忙开展招商项目，结果想招的招不来，招来的不是想要的，项目活力迟迟不能激发，最终半死不活。
世界500强
龙头企业
新锐企业
科研院所
研发机构
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电子信息
生物医药
能源环保
精密机械
影视文化
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20亿以上
5亿元以上
1亿元以上
3000万以上
1000万以上
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前瞻产业研究院深耕产业规划/园区规划领域15年，深知项目能不能真正盈利，“产业导入是否精准、产品开发是否合理、项目招商能否落地”是关键。前瞻独创性确立了产业地产“招商前置”规划法，在规划环节便提前思考项目需要招什么企业、到什么地方招、企业为什么会来等问题。在前期规划产品组合与空间布局时，依托前瞻独有「园区招商」大数据库，提前捕捉产业地产业态所需目标企业，意向对接，前瞻性调研锁定消费人群需求，精准化产业资源开发与产品设计，个性化产业地产业态打造，使市场需求、项目规划与项目招商三者无缝对接，提前解决招商难题，确保规划落地。
前瞻产业研究院深耕产业规划多年，成功案例遍布全国……
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